Cómo aumentar la tarifa de una habitación invirtiendo lo óptimo en su reforma (I)

Cómo aumentar la tarifa de una habitación invirtiendo lo óptimo en su reforma (I)

Cómo aumentar la tarifa de una habitación invirtiendo lo óptimo en su reforma (I) 1024 683 The Innova Room

Las empresas hoteleras afrontan 2017 con buenas perspectivas para el sector en España, y en muchos casos con previsión de realizar inversiones en la mejora de las instalaciones. Este dato tan positivo –sobre todo considerando las dificultades en los ejercicios anteriores desde el 2000- anima a obtener el mayor potencial de la reforma en la que se invierta, sin descuidar el impacto que pueda tener en el conjunto del negocio.

A la hora de plantear una inversión en la reforma de habitaciones es necesario evaluar el rango óptimo dentro del que se obtendrá un mayor retorno, delimitando el suelo y el techo de la inversión. En este primer artículo sobre el tema nos centraremos en el análisis del suelo de inversión, y en el siguiente definiremos el techo.

Establecimiento del suelo de inversión

El mínimo de inversión lo marcan las necesidades para mantener una infraestructura en condiciones óptimas de uso y posicionamiento en el mercado. La motivación que origina esta necesidad de intervención puede ser muy variada, como por ejemplo:

  • Actualización o reposicionamiento de producto, sobre todo cuando alrededor del negocio han surgido competidores con productos más adaptados a las necesidades y gustos actuales. Cuando un producto se queda obsoleto uno de los primeros síntomas es la bajada de precios en habitaciones.
  • Adaptación a una determinada normativa (Código Técnico), o implantación de una certificación que mejore la calidad del producto (sellos Leed, PassivHaus…).
  • Incorporación de una tecnología convertida en imprescindible (como fue en su día el wifi y hoy puede ser la apertura de habitaciones con el móvil, las smart TV, la domótica o incluso el concierge digital).
  • Redistribución funcional de los espacios para implantar usos acordes con los usuarios actuales (como espacios flexibles de gastronomía, coworking, ocio y relación), en sustitución de otros usos obsoletos (como los antiguos business center o los salones de belleza).

NH Collection Mexico City antes y después de su reforma de habitaciones

Segmentación de la reforma

En el entorno europeo suelen segmentarse estas intervenciones en tres bandas, en función de la profundidad de la actuación y la inversión necesaria. A grandes rasgos, una primera clasificación de la intervención se halla en función de su alcance y la superficie total del edificio:

  • Reforma profunda (Hard). Contempla actuaciones importantes en obra civil e instalaciones, que pueden alterar en gran medida la fisonomía y funcionamiento del edificio. El ratio de inversión se encuentra alrededor de los 1.250 €/m2, pudiendo elevarse si hay una intervención estructural importante (demoliciones, ampliaciones, cambios de volumetría…).
  • Reforma media (Medium). Sin afectar generalmente a distribuciones salvo en puntos aislados, incluye la actualización de acabados, carpinterías y sanitarios. Ratio de 800 €/m2.
  • Reforma superficial (Soft). Normalmente es el segmento más utilizado en la reforma de habitaciones, e incluye la sustitución del mobiliario y acabados. Ratio de inversión de 500 €/m2.

Es habitual por otra parte calcular unos ratios de inversión global viable por unidad productiva (entendida ésta como cada habitación del hotel), para así llegar a una cifra total proporcionada para la reforma del conjunto del negocio. En el caso de la actualización de equipamiento, suele calcularse un ratio habitual de 10.000 € por habitación renovada.

En nuestro próximo artículo definimos cómo limitar el techo de la inversión, por encima del cual no aumenta proporcionalmente el retorno de la inversión vía aumento de tarifa en el precio de las habitaciones. Sigue leyendo aquí.

PD: Este artículo ha sido publicado en la edición impresa de la revista InfoHoreca, número de marzo/abril 2017.

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