Cómo aumentar la tarifa de una habitación invirtiendo lo óptimo en su reforma (II)

Cómo aumentar la tarifa de una habitación invirtiendo lo óptimo en su reforma (II)

Cómo aumentar la tarifa de una habitación invirtiendo lo óptimo en su reforma (II) 1024 683 The Innova Room

Como continuación a nuestro post anterior, hoy definimos cómo establecer el techo máximo en una inversión para la reforma de habitaciones hoteleras. Este límite, junto con el suelo mínimo (por debajo del cual la intervención no llega a conseguir el objetivo de reposicionamiento), definen la banda óptima dentro de la que situar la inversión para lograr el mayor retorno.

Techo de inversión en una reforma

Además de marcar el mínimo por debajo del cual la inversión deja de ser productiva (porque no consigue un efecto de renovación deseado o una mejora de la funcionalidad), es necesario limitar la inversión máxima admisible. Ésta se relaciona con la capacidad del mercado de producir retornos razonables sobre la inversión comprometida.

Para la definición de este máximo recomendado, se puede considerar esta regla simplificada: «por cada unidad económica de incremento en nuestra tarifa promedio podremos invertir hasta un máximo de mil unidades económicas por habitación». Traducido a un ejemplo práctico, si se aspira a incrementar el precio medio por habitación en 5€, se podrá admitir un máximo de inversión de 5.000 € por habitación que se renueve. Por encima de este techo el producto seguramente será atractivo, pero la barrera del mercado impedirá que el retorno de la inversión sea acorde a la inversión realizada. Obviamente, esta regla se debe matizar y adaptar a las particularidades de cada negocio, pero es un buen punto de partida aproximado.

El hecho de invertir en una reforma por encima de un nivel máximo aconsejable implica que se están limitando los recursos para destinar en otras áreas del negocio que podrían necesitarlos (como la comercialización o la digitalización); por tanto, desde un punto de vista global del negocio supondría un coste de oportunidad.

NH Latino (Buenos Aires) antes y después de su reforma de habitaciones

El punto óptimo: evaluar y planificar antes de invertir

En general, las necesidades de un negocio son infinitas, mientras que los recursos son escasos (y la capacidad de los mercados de absorber los retornos son más escasos aún). Es por ello que en los numerosos planes de inversión que estudiamos se suelen presentar presupuestos de inversión inviables en términos de tasas de retorno sobre el capital comprometido. Y en muchos casos el problema se detecta en un punto tardío, cuando es más costoso en términos económicos y de plazo corregir las intervenciones planteadas (por estar ya realizadas total o parcialmente, o al menos, comprometidas con terceros).

Para evitar estas situaciones es siempre recomendable: a) definir un punto de partida objetivo (diagnóstico), b) acordar objetivos de negocio alineados con la estrategia global y el mercado local, y c) en función de ellos establecer un plan de acción e inversión.

En no pocos casos la conclusión conduce a separar las acciones en función de su plazo (corto, medio o largo plazo), y a distribuir las inversiones de forma totalmente planificada a lo largo de ejercicios sucesivos. De esto modo se asegura la obtención del mayor retorno de la inversión, y una adecuada gestión de las amorizaciones.

PD: Este artículo ha sido publicado en la edición impresa de la revista InfoHoreca, número de marzo/abril 2017.

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