Las empresas hoteleras afrontan 2017 con buenas perspectivas para el sector en España, y en muchos casos con previsión de realizar inversiones en la mejora de las instalaciones. Este dato tan positivo –sobre todo considerando las dificultades en los ejercicios anteriores desde el 2000- anima a obtener el mayor potencial de la reforma en la que se invierta, sin descuidar el impacto que pueda tener en el conjunto del negocio.
A la hora de plantear una inversión en la reforma de habitaciones es necesario evaluar el rango óptimo dentro del que se obtendrá un mayor retorno, delimitando el suelo y el techo de la inversión. En este primer artículo sobre el tema nos centraremos en el análisis del suelo de inversión, y en el siguiente definiremos el techo.
Establecimiento del suelo de inversión
El mínimo de inversión lo marcan las necesidades para mantener una infraestructura en condiciones óptimas de uso y posicionamiento en el mercado. La motivación que origina esta necesidad de intervención puede ser muy variada, como por ejemplo:
- Actualización o reposicionamiento de producto, sobre todo cuando alrededor del negocio han surgido competidores con productos más adaptados a las necesidades y gustos actuales. Cuando un producto se queda obsoleto uno de los primeros síntomas es la bajada de precios en habitaciones.
- Adaptación a una determinada normativa (Código Técnico), o implantación de una certificación que mejore la calidad del producto (sellos Leed, PassivHaus…).
- Incorporación de una tecnología convertida en imprescindible (como fue en su día el wifi y hoy puede ser la apertura de habitaciones con el móvil, las smart TV, la domótica o incluso el concierge digital).
- Redistribución funcional de los espacios para implantar usos acordes con los usuarios actuales (como espacios flexibles de gastronomía, coworking, ocio y relación), en sustitución de otros usos obsoletos (como los antiguos business center o los salones de belleza).
NH Collection Mexico City antes y después de su reforma de habitaciones
Segmentación de la reforma
En el entorno europeo suelen segmentarse estas intervenciones en tres bandas, en función de la profundidad de la actuación y la inversión necesaria. A grandes rasgos, una primera clasificación de la intervención se halla en función de su alcance y la superficie total del edificio:
- Reforma profunda (Hard). Contempla actuaciones importantes en obra civil e instalaciones, que pueden alterar en gran medida la fisonomía y funcionamiento del edificio. El ratio de inversión se encuentra alrededor de los 1.250 €/m2, pudiendo elevarse si hay una intervención estructural importante (demoliciones, ampliaciones, cambios de volumetría…).
- Reforma media (Medium). Sin afectar generalmente a distribuciones salvo en puntos aislados, incluye la actualización de acabados, carpinterías y sanitarios. Ratio de 800 €/m2.
- Reforma superficial (Soft). Normalmente es el segmento más utilizado en la reforma de habitaciones, e incluye la sustitución del mobiliario y acabados. Ratio de inversión de 500 €/m2.
Es habitual por otra parte calcular unos ratios de inversión global viable por unidad productiva (entendida ésta como cada habitación del hotel), para así llegar a una cifra total proporcionada para la reforma del conjunto del negocio. En el caso de la actualización de equipamiento, suele calcularse un ratio habitual de 10.000 € por habitación renovada.
A continuación definimos cómo establecer el techo máximo en una inversión para la reforma de habitaciones hoteleras. Este límite, junto con el suelo mínimo (por debajo del cual la intervención no llega a conseguir el objetivo de reposicionamiento), definen la banda óptima dentro de la que situar la inversión para lograr el mayor retorno.
Techo de inversión en una reforma
Además de marcar el mínimo por debajo del cual la inversión deja de ser productiva (porque no consigue un efecto de renovación deseado o una mejora de la funcionalidad), es necesario limitar la inversión máxima admisible. Ésta se relaciona con la capacidad del mercado de producir retornos razonables sobre la inversión comprometida.
Para la definición de este máximo recomendado, se puede considerar esta regla simplificada: «por cada unidad económica de incremento en nuestra tarifa promedio podremos invertir hasta un máximo de mil unidades económicas por habitación». Traducido a un ejemplo práctico, si se aspira a incrementar el precio medio por habitación en 5€, se podrá admitir un máximo de inversión de 5.000 € por habitación que se renueve. Por encima de este techo el producto seguramente será atractivo, pero la barrera del mercado impedirá que el retorno de la inversión sea acorde a la inversión realizada. Obviamente, esta regla se debe matizar y adaptar a las particularidades de cada negocio, pero es un buen punto de partida aproximado.
El hecho de invertir en una reforma por encima de un nivel máximo aconsejable implica que se están limitando los recursos para destinar en otras áreas del negocio que podrían necesitarlos (como la comercialización o la digitalización); por tanto, desde un punto de vista global del negocio supondría un coste de oportunidad.
NH Latino (Buenos Aires) antes y después de su reforma de habitaciones
El punto óptimo: evaluar y planificar antes de invertir
En general, las necesidades de un negocio son infinitas, mientras que los recursos son escasos (y la capacidad de los mercados de absorber los retornos son más escasos aún). Es por ello que en los numerosos planes de inversión que estudiamos se suelen presentar presupuestos de inversión inviables en términos de tasas de retorno sobre el capital comprometido. Y en muchos casos el problema se detecta en un punto tardío, cuando es más costoso en términos económicos y de plazo corregir las intervenciones planteadas (por estar ya realizadas total o parcialmente, o al menos, comprometidas con terceros).
Para evitar estas situaciones es siempre recomendable: a) definir un punto de partida objetivo (diagnóstico), b) acordar objetivos de negocio alineados con la estrategia global y el mercado local, y c) en función de ellos establecer un plan de acción e inversión.
En no pocos casos la conclusión conduce a separar las acciones en función de su plazo (corto, medio o largo plazo), y a distribuir las inversiones de forma totalmente planificada a lo largo de ejercicios sucesivos. De esto modo se asegura la obtención del mayor retorno de la inversión, y una adecuada gestión de las amorizaciones.
