El reto
2018, Buenos Aires (Argentina)
EL cliente es un grupo inversor inmobiliario, que adquirió un solar en el distrito tecnológico de la ciudad autónoma de Buenos Aires (CABA) con el objetivo de desarrollar allí un edificio de renta con oficinas, estacionamiento y un local comercial en planta baja.
La zona alrededor de Parque Patricios está atravesando un intenso proceso de transformación, con el edificio diseñado por Foster + Partners (imagen de portada) para la sede de Gobierno como icono. El distrito tecnológico cuenta con incentivos fiscales y de edificabilidad para atraer a empresas tecnológicas, lo cual hacía interesante la oportunidad de desarrollo e inversión. Por otra parte, la ciudad de Buenos Aires se encuentra en pleno proceso de aprobación de un nuevo código de ordenamiento urbano.
Cómo lo abordamos
La Propiedad contrató a THE INNOVA ROOM para representarlo, asesorarle a lo largo del proceso y liderar el equipo de diseñadores y asesores técnicos en el proceso hasta la consecución de objetivos.
Objetivos
- Desarrollar un edificio de oficinas de categoría AAA.
- Obtener una certificación LEED nivel PLATA (mínimo) u ORO (ideal).
- Obtener el permiso de demolición de las edificaciones existentes dentro del año 2018.
- Presentar el proyecto completo para aprobación y permiso de obra de acuerdo al código de ordenamiento actual, con posibilidad de adaptación al futuro nuevo código.
- Completar el proyecto de arquitectura e instalaciones para licitar las obras tanto bajo el sistema de llave en mano, como por administración.
Proceso de trabajo
THE INNOVA ROOM analizó diferentes escenarios de maximización de la superficie construible que podría obtener, tanto con bajo el código actual como con el código en vías de aprobación.
Se realizó un concurso de propuestas de alcance y honorarios con las mejores oficinas de proyectos, tras el cual se acompañó a la Propiedad en la contratación de los equipos. Una vez incorporados al proyecto, THE INNOVA ROOM realizó la coordinación global en representación de la Propiedad. Se definieron los niveles de calidad esperados para todo el proyecto, y los tiempos de desarrollo para cada una de las especialidades, con objeto de presentar el proyecto antes de finales del año.
Asimismo, durante el proceso se iniciaron contactos con potenciales contratistas principales de obra. Como consecuencia de ello se realizó una valoración económica preliminar del proyecto. Esto sirvió como referencia de costo total y salvaguarda de las expectativas de rentabilidad del grupo inversor.
Resultados
- Obtención del permiso de demolición de las edificaciones existentes.
- Presentación del proyecto completo de arquitectura, estructura e instalaciones contra incendios para la obtención del permiso de obra.
- Estimación de un presupuesto paramétrico de obra, compatible con los objetivos de rentabilidad del grupo desarrollador.
- Incorporación de soluciones de diseño e ingeniería adecuadas para la futura obtención de la certificación LEED categoría ORO.
Equipos de proyecto:
Arquitectura: Estudio BJC
Dirección de Obra: Estudio Sambresqui
Ingenierías + Certificación LEED: Estudio Grinberg & Asociados
Gestión de licencias y permisos de obra: Estudio Arroyuelo
Fuente de las imágenes: Estudio BJC, La Nación (Silvana Colombo) y Clarín (imagen de portada de edificio de Foster + Partners para la sede de Gobierno en Parque Patricios)
