El reto
Estudio de viabilidad de hotel
2018, Granada (España)
El cliente es un family office que posee un edificio representativo en la ciudad de Granada, sin uso actual. Deseaba explorar la viabilidad de su cambio de uso para convertirlo en un hotel, implicando una remodelación total del mismo. El cliente estaba explorando otros escenarios también, con posibles usos distintos.
GRUPO ACERTA, empresa referente en Project Management y construcción, contactó con THE INNOVA ROOM para preparar una propuesta de acción conjunta para este cliente, aportando ambos sus equipos y capacidades complementarias.
Cómo lo abordamos
El edificio se encontraba sin uso y con información limitada con respecto a su estado actual, pero suficiente para realizar una estimación de viabilidad y modelo de negocio preliminar. El trabajo se desarrolló en las siguientes fases:
A) Estudio de Mercado local
Aquí se realizó un estudio del entorno turístico con un nivel de detalle preliminar, adecuado al alcance del proyecto. Se estudiaron los indicadores del destino en cuanto a: la composición de la oferta actual, la evolución de la demanda, procedencia de viajeros, estancia media, presencia de alojamiento turístico, índices de rentabilidad, coyuntura económica, transportes y comunicación, etc.
Del contexto analizado se extrajeron unas conclusiones en cuanto a oportunidades y amenazas que presenta la plaza. Y se identificó a los 42 principales competidores para el futuro producto hotelero. De ellos, se seleccionaron los 15 más relevantes por su semejanza de producto.
El grupo de competidores se analizó desde un enfoque cuantitativo y cualitativo. Se identificaron los parámetros cuantitativos que definen su infraestructura, precios medios, posicionamiento en el mercado, presencia en redes sociales y reputación.
Y finalmente se definió un producto y posicionamiento objetivo, susceptible de generar el mayor retorno en este destino.
B) Análisis de la infraestructura y su potencial de negocio
Tras el análisis del contexto turístico se evaluó el potencial de la propia edificación para ser reconvertida en un uso hotelero, dentro del posicionamiento objetivo marcado en el estudio. Se estudiaron dos escenarios alternativos: uno que preveía la demolición total y vaciado del interior del edificio (conservando las fachadas), y el otro más conservador, con demoliciones parciales únicamente en zonas con gran potencial optimizador de la distribución.
Para ambos escenarios se realizó una distribución arquitectónica preliminar de habitaciones, para poder evaluar número y tipologías de las mismas (y de ese modo asignarles precios objetivos).
Analizando con GRUPO ACERTA los costes de transformación en ambos escenarios, se realizó entonces un análisis preliminar del potencial de negocio. Como consecuencia del modelo de negocio preliminar se concluyó que el escenario conservador presentaba un mejor equilibrio entre la inversión necesaria y la rentabilidad esperada.
Finalmente se estudió con mayor detalle una posible distribución interior para este segundo escenario, incluyendo distribución de todas las habitaciones con mobiliario.
C) Referencias de producto
Por último, se realizó un estudio preliminar de productos comparables en otros destinos, como inspiración conceptual de cara al desarrollo de un futuro proyecto de cambio de uso.
Resultados
Apoyado en estos datos, el cliente decidió realizar un proceso transformación para uso hotelero, que será gestionado con sus propios equipos internos y operado por una empresa turística del grupo.
Fuente de las imágenes: elaboración propia, con datos del INE, Ayuntamiento de Granada y AirDNA
