El reto
Modelo de negocio y reposicionamiento para uso hotelero de inmueble protegido
2018, San Fernando, Provincia de Buenos Aires (Argentina)
La Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) posee Palacio Otamendi, un inmueble protegido por Patrimonio en una parcela de 5.000 m2 con capacidad edificable cercana a los 15.000 m2.
El Palacio Otamendi se encuentra en el centro urbano de San Fernando, que es un municipio parte del corredor norte del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Esta localidad reúne un área industrial de empresas de tamaño medio, una vibrante actividad comercial de proximidad y la acceso al delta del río Paraná, con actividades náuticas y de ocio.
La AABE contrató a THE INNOVA ROOM la realización de un estudio del potencial de negocio hotelero del Palacio así como de los usos complementarios, con objeto de optimizar la inversión y la edificabilidad disponible.
Cómo lo abordamos
Objetivos del proyecto
- Preservar el valor patrimonial del Palacio Otamendi y sus construcciones de apoyo.
- Mantener las áreas de uso y acceso público dentro del desarrollo.
- Contribuir al desarrollo de la ciudad de San Fernando como una opción turística de cercanía.
- Cesión del inmueble al grupo concesionario por un plazo de 30-60 años bajo la forma jurídica de Derecho Real de Superficie.
THE INNOVA ROOM desarrolló un análisis de potencial de los edificios existentes en la parcela, identificó los usos más atractivos para incorporar en el futuro desarrollo, y analizó la mejor combinación de actores y roles para abordar la materialización y operación del proyecto. En consecuencia, se llegó a un Modelo de Negocio y Reposicionamiento para dotar al inmueble de un nuevo uso con potencial hotelero.
Puntos clave y conclusiones
A) Negocio de Hospitalidad
Se definió un modelo de negocio con capacidad de alojamiento mixta:
- Dentro del Palacio Otamendi, como edificio principal del conjunto, se ubican las habitaciones (6), las salas de reunión (2) y los espacios de alimentos y bebidas.
- Por otra parte, el edificio de nuevo desarrollo albergará un numero variable de apartamentos (15-45), para incorporar a la oferta global bajo un esquema de pool de rentas.
B) Áreas de acceso público y comerciales
Para cumplir con el requisito de reserva de espacios de acceso público se propuso un “zócalo” de comercios de cercanía y un desarrollo de 3 edificios principales conformando un “claustro” alrededor.
C) Usos mixtos de residencial y coworking
Dentro de un mismo módulo estructural y arquitectónico se plantearon tres edificios para albergar estos usos complementarios; dichos módulos continúan con el tejido urbano ajustándose a las alturas y dimensiones de la parcela y edificios colindantes.
Resultados
Se organizó un proyecto atractivo desde lo urbanístico, sostenible desde lo económico e integrado en su contexto desde el punto de vista social.
Fuente de las imágenes: Elaboración propia.
