El reto
2020, Buenos Aires (Argentina)
Hotel 4*, 56 habitaciones
Palacio Paz Hotel se ubica en un edificio propiedad del Círculo Militar de la Ciudad de Buenos Aires, en Av. Santa Fe 760. En 2018 se invitó a varios desarrolladores a ofertar su transformación y explotación por un plazo de 29 años.
El grupo desarrollador adjudicatario contrató a THE INNOVA ROOM la definición del modelo de negocio integral para su explotación. El trabajo se desarrolló en varias fases a lo largo de dos años y con estos objetivos específicos:
- Obtención de licencia de construcción y habilitación comercial en un edificio protegido por Patrimonio.
- Calibrar la inversión para un edificio que volverá a los propietarios al cabo de 29 años.
- Maximizar la venta, con la mejor combinación de cantidad de habitación y precio medio.
Cómo lo abordamos
THE INNOVA ROOM cuenta con una metodología propia para el diseño del modelo de negocio, que desarrolla los siguientes aspectos:
- Posicionamiento del Hotel.
- Tipo de producto y oferta de servicios.
- Tasa de retorno.
- Inversión máxima admisible.
- Estructura de costos.
A) Análisis del destino
Se analizaron las series históricas (10 años mínimo) de la encuesta de ocupación hotelera en la ciudad. Se midió la evolución del inventario, la tasa de ocupación y los precios medios de los alojamientos de 5, 4 y 3 estrellas, así como la categoría Boutique.
De este primer análisis se concluyó que la categoría Boutique había aumentado su inventario, su tasa de ocupación y sus precios medios (5 puntos por encima de las otras categorías). Por tanto, el mercado había absorbido todo el inventario que ingresó en el destino, a la vez que ese segmento se encontraba aún en demanda.
B) Definición del área de influencia e identificación del set competitivo
Se trazó un perímetro dentro del cual se identificaron todos los hoteles con independencia de su tamaño, categoría y tipo de explotación. En función de sus precios medios, reputación (TripAdvisor) y tipo de producto, se definió el set competitivo con el cual se compararon los diferentes escenarios para el Palacio Paz Hotel.
C) Diseño de la propuesta de valor
El edificio existente contaba con 67 habitaciones. El Estudio Schulz + Schulz realizó una primera aproximación para maximizar su capacidad hasta un total de 82 habitaciones. Tras analizar el mercado, THE INNOVA ROOM propuso un escenario con un total de 56 llaves, incrementando la calidad de las mismas.
En esta misma etapa se evaluó la externalización de los servicios de alimentos y bebidas con una marca reconocida en el mercado local. Y también se decidió destinar la planta 9ª, con espectaculares vistas a la Plaza San Martín, al uso de Master Suite con posibilidad de realizar eventos privados VIP.
D) Modelización paramétrica de opciones
Dentro de nuestro modelo de análisis paramétrico se incorporó la siguiente información:
- Precios medios y ocupaciones para el destino y el set competitivo.
- Rangos de inversión asociados para 82, 67 y 56 habitaciones respectivamente.
- Estructura de costos para cada escenario y opciones de externalización.
Con esa información, se aconsejó a los desarrolladores el escenario más adecuado para explotar ese negocio.
E) Definición de la estructura operativa
Se presentó a los desarrolladores una matriz de actores y roles, recomendando la incorporación de un operador externo con experiencia en la industria para complementarlos en la comercialización.
F) Definición de la estructura financiera
Los desarrolladores solicitaron que se gestionara la incorporación de un inversor que tomara hasta un máximo del 70% del capital necesario para la renovación integral del edificio y su puesta en marcha. Se acompañó al cliente en el road show ante 12 grupos económicos locales con potencial interés en el emprendimiento. Uno de esos grupos se incorporó como accionista mayoritario en la estructura de los desarrolladores originales.
G) Modelización específica de la opción seleccionada
Como última etapa, se incorporó el 100% del información específica al modelo de negocio, creando a una herramienta dinámica que permitió el seguimiento de la inversión durante la obra, así como también la evolución del negocio durante la próxima etapa operativa.
Resultados
El edificio se renovó de manera integral siguiendo los criterios de producto y los parámetros de inversión definidos por THE INNOVA ROOM y Palacio Paz Hotel tiene prevista su apertura para abril de 2020. Moby Dick Pub & Grill brindará los servicios de alimentos y bebidas.
Equipos de proyecto:
Arquitectura. Estudio Schulz + Schulz
Fuente de las imágenes: Palacio Paz Hotel
