El reto
2020, Ciudad de Buenos Aires (Argentina)
Hotel 4* Urbano. 60 habitaciones
El grupo A|D 3 cuenta con probada trayectoria en el desarrollo de edificios de oficinas dentro del Distrito Tecnológico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En 2020 decidieron evaluar la incorporación de un edificio con uso hotelero a su portafolio, el cual funcionaría de manera sinérgica con los desarrollos de oficinas presentes en su zona de influencia.
Para ello, contrataron a la consultora VF, especialista en gestión hotelera y Revenue Management. Para completar su equipo, VF invitó a THE INNOVA ROOM a sumar su experiencia en proyectos de inversión para la industria de la hospitalidad. El objetivo era crear un modelo de negocio hotelero viable y rentable.
Cómo lo abordamos
VF y THE INNOVA ROOM definieron conjuntamente una estrategia de abordaje del proyecto basada en las áreas de experiencia de cada uno. VF evaluó el contexto de mercado y los escenarios de ocupación, precios medios y márgenes operativos esperados.
Por su parte, THE INNOVA ROOM se centró en el análisis del proyecto, la inversión máxima admisible y los diferentes modelos de explotación compatibles con los objetivos de los socios.
A) Estudio de Mercado (por VF Consultores)
El estudio se realizó en pleno 2020, cuando la industria hotelera estaba sufriendo de manera directa el impacto de las restricciones de viajes derivadas de la pandemia del COVID-19. Por ello, se analizaron los parámetros de ocupación y precios medios anteriores a 2020 y se combinaron con valores de ese ejercicio provenientes de mercados donde las restricciones comenzaban a eliminarse.
Por último, se incorporó un factor adicional de incertidumbre vinculado al nuevo modo de trabajo híbrido y a su impacto en el nuevo modo de utilizar los centros financieros y económicos de las ciudades.
B) Inversión máxima admisible y retorno de la inversión
Como ocurre en los desarrollos inmobiliarios, los promotores deben maximizar el valor del terreno agotando la superficie edificable. En función de ello, se mantuvo fija la variable “m2” y se centró el esfuerzo en dotar del mejor uso posible a cada espacio (abordaje operativo), además de acotar el posicionamiento del futuro hotel para eliminar riesgos de sobreinversión (abordaje cualitativo).
El resultado de este análisis condujo a las siguientes conclusiones:
- Obtención de 60 habitaciones.
- Dos niveles de oficina, con potencial de uso mixto para coworking y salas de reunión del hotel.
- Servicios de alimentos y bebidas tercerizados.
- Posicionamiento idóneo: Upscale (Medio Superior).
C) Modelo de Negocio Hotelero
Una vez completado el desarrollo, el promotor permanecería con una participación minoritaria dentro del capital total del emprendimiento. Considerando su falta de experiencia en el manejo de negocios hoteleros, aconsejó evaluar un conjunto de operadores independientes que pudieran gestionar el negocio una vez finalizadas las fases de construcción y equipamiento.
VF y THE INNOVA ROOM colaboraron en el análisis de potenciales marcas locales e internacionales, y acompañaron a los promotore en las conversaciones previas a la firma de una carta de intención con la operadora seleccionada.
Resultados
En un plazo de tres meses, y dentro de un escenario de alta incertidumbre para la industria hotelera, se consiguió definir una estrategia de trabajo en conjunto con VF Consultores, y crear un Modelo de Negocio Hotelero Preliminar (Plan de Viabilidad).
Dicho Plan, basado en información sólida y con numerosas opciones y grados de libertad, permitió a los desarrolladores analizar el desembarco en una industria que desconocían. Por ello, fueron capaces de tomar la mejor decisión para sus accionistas, dentro de los plazos establecidos para esta evaluación.
Equipos de proyecto:
Consultora asociada: VF Consultores
Fuente de las imágenes: Estudio A|D 3
