El reto
2022, Villa La Angostura (Argentina)
Desarrollo 43 departamentos turísticos. 5.850 m2
Terrenal Luxury Apartments es un complejo de departamentos ubicado en una ubicación estratégica entre los lagos Nahuel Huapi y Correntoso, sur de Argentina. En 2022 el grupo inversor se encontaba en fase de obra y quería implantar en él algún uso vinculado al turismo.
El grupo inversor no contaba con experiencia en el sector de la hospitalidad y deseaban explorar el potencial de un negocio turístico como complemento al inmobiliario .
THE INNOVA ROOM realizó el análisis inicial y plan de viabilidad. Se evaluó el mejor modo de desarrollar este negocio, tanto la infraestructura de servicios como el modelo de operación y de marca.
Cómo lo abordamos
THE INNOVA ROOM cuenta con profesionales senior especializados en estrategia y gestión de activos inmobiliarios, así como en imagen y estructura operativa del negocio.
Se recolectó toda la información disponible del proyecto de arquitectura, se llevó a cabo un relevamiento de la información de mercado a nivel estadístico y un análisis cualitativo referido los atractivos del destino y de la competencia. Todo ello en correlación con la propuesta de valor, la ocupación esperada y los precios medios identificados.
A) Análisis inicial
Destino: se identificó el potencial del mercado y del volumen de negocio global para distribuir entre todos los inversores en hospitalidad. Para ello se tomó en cuenta información del inventario disponible, la ocupación, los precios medios y la oferta de servicios complementarios.
Conectividad: el destino analizado está fuertemente sujeto a la estacionalidad. La conectividad resultaba clave en el proyecto.
Con respecto a estos factores, se detectó que el destino estaba funcionando muy bien, impulsado por el contexto de postpandemia, donde había muy buenos indicadores de ocupación y de precio. Además, en THE INNOVA ROOM sostenemos que esa tendencia se va a mantener en el futuro, reflejada por la información extraída del mercado y, también por otros proyectos desarrollados en la región (en Bariloche y en San Martín de Los Andes), que muestran una tendencia similar.
Producto: Si bien el producto contaba con buenas bases, desde THE INNOVA ROOM se propuso:
- Incremento de un 10,2% de las llaves vendibles: mediante la subdivisión de 4 unidades de 3 niveles en 4 unidades de 1 nivel, y otras 4 en dúplex. Partiendo de un desarrollo original de 39 unidades se llegó a un total de 43. Las unidades con este tamaño eran más adaptadas a la demanda potencial de mercado.
- Estacionamiento: asegurar una plaza de estacionamiento por cada departamento.
- Capacidad de guardado: se propuso incrementar el espacio dentro de las unidades, ya que se trata de un destino dirigido a familias y con estancias medias semanales.
B) Plan de viabilidad
Con la información de mercado, los ajustes realizados al proyecto, y teniendo en cuenta la inversión prevista por el grupo inversor, se realizaron las siguientes tareas:
- Mercado: se analizó toda la oferta de alojamientos comparables del destino. Entre ellos, se identificó a la competencia y se establecieron precios medios objetivos según mercado.
- Se obtuvo un primer indicador de ventas generales combinando los precios medios con la ocupación del destino. Sobre eso, se asentaron los costos de distribución y de operación (el costo del personal, de la administración, de marketing, etc.) y se llegó a un resultado económico proyectado a 10 años.
- Se cuestionó la necesidad de desarrollar un punto fijo de alimentos y bebidas, sobre todo considerando las dimensiones, equipamiento y comodidad de las unidades. En cualquier caso, quedaría supeditado a las propuestas de los diferentes operadores.
- Se redactó una cuenta de resultados (P&L) proyectada a 10 años, evaluando la operación propia o a través de terceros.
- Este plan fue aceptado por el grupo inversor y, con ello, se marcaron las siguiente etapas de desarrollo: diseño del departamento modelo (showroom) y asesoría en la selección de la marca y operadora del proyecto.
C) Conceptualización
Como continuación de las fases A y B acompañamos al cliente en el desarrollo de su imagen conceptual. Para ello, contamos con el apoyo del estudio GASHU ARQUITECTOS.
Resultados
En un periodo de 60 días el grupo inversor consiguió todo los datos necesarios sobre la industria y el mejor modo de desarrollar un negocio de hospitalidad en ese destino. Con ello pudo tomar decisiones basadas en información sólida.
Se incrementó en un 10% las llaves vendibles, desde el punto de vista inmobiliario y operativo del desarrollo, garantizando que cada unidad tuviera una cochera de uso exclusivo y que algunas puedan venderse de forma separada.
Se aseguró que el proyecto pudiera funcionar con la propuesta de servicios que estaba prevista. Asimismo, el inversor pudo evaluar su expectativa de retorno sobre la inversión ya asumida. Apoyado en ese dato, pudo tomar decisiones de inversión, sobre todo en cuanto a acabados, equipamiento e instalaciones que, en el momento inicial todavía no estaban contratadas.
Equipo de trabajo: Gashu Arquitectos
Fuente de las imágenes: Gashu Arquitectos
