TESTA | Gestión de portafolio inmobiliario

Estudio de revalorización de activos para cartera de edificios residenciales en alquiler

El reto

2021, España (en 17 CCAA)
+280 activos inmobiliarios, +19.000 viviendas

TESTA es la compañía líder en el sector de alquiler residencial en España. El grupo gestiona la propiedad de una cartera de más de 19.000 viviendas en todo el país. Desde 2018 cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Desde 2019 su mayor accionista es Blackstone, fondo de inversión líder global en el sector inmobiliario.

En 2020, TESTA decidió analizar sus activos, para detectar potencial susceptible de aumentar su valor inmobiliario y la calidad de su producto. Para ello, contrató a THE INNOVA ROOM el diseño y gestión del estudio de revalorización de activos, coordinando un equipo técnico multidisciplinar.

THE INNOVA ROOM posee amplia experiencia en gestión de portafolio inmobiliario, en múltiples sectores de actividad y escalas.

Cómo lo abordamos

THE INNOVA ROOM cuenta con profesionales senior, especializados en estrategia y gestión de inmobiliaria en todas las escalas. Para acometer este reto se realizó un análisis preliminar sobre un portafolio de 237 activos prioritarios, de los cuales se seleccionó un perímetro de 172 activos para su estudio.

A) Estrategia de análisis y definición de procesos

Estrategia: el objetivo del estudio era encontrar potencial para elevar el valor del activo, que podía producirse por uno o más de estos eventos:

  • Hallazgo de edificabilidad remanente, susceptible de generar nuevas viviendas u otros usos.
  • Cambios de uso, normalmente de superficie comercial a vivienda.
  • Implantación de usos terciarios, alternativos o innovadores (turísticos o similar).
  • Posibilidad de adecuar mejor el mix de viviendas a las necesidades actuales del mercado y los usuarios.

Plan general: en primer lugar se segmentó en 5 bloques los activos incluidos en el perímetro, estableciendo su prioridad de análisis. Para ello se combinaron criterios de: valor del activo (GAV – Gross Asset Value), porcentaje de propiedad y ubicación. Como resultado, se obtuvo un plan de trabajo para analizar todos los bloques en varias fases solapadas, según un esquema de trabajo fast-track. Esto permitió obtener los primeros resultados a corto plazo, e ir refinándolos progresivamente en la planificación global.

Sistema de gestión: para gestionar el estudio, se definió un sistema global que articula toda la información generada, la codifica en datos de negocio cuantificables, y genera informes automatizados de estatus en tiempo real (cuadro de mando).

  • Flujo de procesos: para cada activo en su análisis, fases, hitos de decisión o entrega, documentación necesaria en cada entrega, responsables del hito de decisión.
  • Determinación de objetivos: información analizada, plazos y resultados.
  • Diseño de formularios de entrada de datos, entregables de equipos externos e informes (por activo, por fase, globales, etc.). En particular, herramientas de reporting periódico para informar a TESTA del avance del proyecto y ayudar a la toma de decisiones.
  • Establecimiento de métricas e indicadores de desempeño (KPI).
  • Parametrización de hallazgos para su incorporación en datos de negocio.
  • Diseño del organigrama de trabajo, y la estructura de equipos internos (TESTA) y externos.
  • Interlocución entre las partes.

B) Gestión de equipos (externos e internos)

En cada fase se contó con diversos equipos de arquitectura para el análisis técnico-urbanístico de cada activo. THE INNOVA ROOM se encargó de:

  • Seleccionar los equipos y negociar el alcance del trabajo.
  • Comunicar los objetivos, formar en los procedimientos y procesar los informes.
  • Distribuir los activos por cada equipo, con criterios de eficiencia en el estudio de la normativa local.
  • Gestionar los plazos de entrega y la calidad documental.
  • Gestionar el presupuesto global y la facturación.
  • Revisar y aprobar los informes de cada fase. Si fuese necesario, realizar ajustes sobre las propuestas de diseño, para lograr una mayor revalorización del activo.
  • Integrar los datos en el sistema de gestión global, y emitir los informes finales.

De igual modo, se trabajó en paralelo con los equipos internos de TESTA responsables de:

  • Diseño y Project Management (gestión documental e información sobre estado actual).
  • Gestores de activos (responsables de cada uno, por zonas territoriales).
  • Gestores de locales comerciales (responsables de la explotación de estos espacios).

C) Gestión de la información

Durante todo el proceso de estudio se llevó a cabo una rigurosa labor documental del portafolio analizado. Para ello se definió un sistema de clasificación global, sistema de nombrado de archivos e integración de datos en sistemas de información con trazabilidad.

Resultados

Dentro del plazo marcado de 12 meses (incluso, con adelanto sobre la planificación), se logró analizar los 172 activos seleccionados. Aproximadamente la mitad presentaron hallazgos susceptibles de generar un mayor valor inmobiliario y comercial. Ese 50% se priorizó según su potencial y factibilidad, y se traspasó a los equipos internos de TESTA para la elaboración de los casos de negocio.

En futuras fases se prevé una activación de acciones de proyecto, licitación y construcción, para materializar el valor encontrado.

Equipos técnicos externos coordinados:
BOD
Ezquiaga
Artaza y Cinca
Pernas Varela (Pilar Sánchez Cid)

Fuente de las imágenes: TESTA y elaboración propia.

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